美國縮表時代來臨，你的房貸沒問題嗎？
許多人努力打拼了一輩子，就是希望能擁有一個能安身立命的家，也有一些人視房屋為一種投資工具。
不論是哪一種，在你用好不容易存下的老本，簽約買下了第一間屬於自己的房子，感受喜悅的同時，沉重的房貸壓力也隨之而來。有些業者採用惡劣的銷售方式，使借款人接受了他們無力承擔的還款安排，一旦借款人不幸發生失業、重大疾病等意外，生活也可能會立刻陷入困境，並且無法兌現他們每月還款的承諾，使他們不得不失去自己的房子。
在美國次貸風暴之後，根據貸款銀行家協會（MBA）的美國欠款調查（National Delinquency Survey）顯示，美國房貸拖欠率持續上升，這表示整體住房市場對房屋的負擔能力也正在減弱。而日前，聯準會（Fed）宣布自10月起縮減 4.5兆美元的資產負債表，預計每月縮減100億美元。
Fed將不再大買美國公債、房貸抵押債卷，從市場收回量化寬鬆（QE）釋出的大量資金，宣告美國縮表時代正式來臨，可預期房貸利率也即將向上調升，房貸借款人面對更龐大的還款壓力，該如何因應？
眾所周知，美國的房屋和房貸政策嚴重出錯，而我們的經濟如今正為此付出高昂的代價。
我們所有人都參與了這個非常有害的過程，從政府、放款機構、借款人、媒體到信用評等機構皆不例外。問題的核心在於幾乎所有人都相信，房屋的價值長期而言必將上漲，而房價偶爾下跌是無關緊要的。
只要接受此一前提，則房市交易無論價格或運作方式如何，幾乎全都是合理的。
隨著房價上漲，各地的屋主都覺得自己變得比較富有了，許多人因此蜂擁地利用房貸再融資，將房子增值的部分套現。
因為屋主套取了巨額的現金，整個美國出現了消費熱潮。在這種興旺的情況持續之際，一切看似非常美好（多數人忽略了一個事實：許多人因為房貸止贖〔借款人因違約而失去贖回房屋的權利〕而「喪失」他們的房子，但實際上實現了一筆獲利，因為他們之前藉由再融資交易套取了超過自身成本的現金。
在這種個案中，被逐出房子的屋主是贏家，受害者是放款機構）。
在此我將花一點篇幅，談談波克夏子公司克萊頓房屋（Clayton Homes）的房貸業務，因為克萊頓近年的經驗，對有關房屋和房貸政策的公共辯論可能有參考價值。
克萊頓是美國預製住宅（manufactured home）產業最大的公司，去年交貨的房子共27,499 間，占整個產業81,889 間約34％。我們的市占率2009年很可能將增加，部分原因在於這個產業的其他業者多數陷入了困境。
整個產業的年銷售量自1998 年觸及372,843 間的高峰之後，已持續下滑。
當年這個產業的多數業者採用了非常惡劣的銷售方式。我後來談到這段時期時，說當時出現了許多這種情況：「不該借錢的人從不該放款的機構那裡獲得融資。」
首先，業者往往不要求借款人拿出有意義的頭期款，雖然這是有必要的。有時這涉及作假（如果業務人員可以在貸款獲批後獲得3,000 美元的佣金，他就可能會說這種話：「這家人的貓看來肯定值2,000 美元」）。
此外，有些借款人接受了他們無力承擔的還款安排（每月的還款額根本超出他們的承受能力），因為他們沒有什麼可以損失的。因此產生的房貸往往被包裝起來（也就是「證券化」），由華爾街業者賣給不疑有他的投資人。
這一連串的愚蠢行為不可能有好結果，而事實正是這樣。
必須強調的是，在這整段時期內，克萊頓奉行明智得多的放款方式。
事實上，克萊頓發放的房貸若是證券化，其購買者從不曾損失一分錢的本金或利息。但克萊頓是例外情況，整個產業的損失十分驚人，後遺症至今尚存。
對規模大得多的傳統房屋市場來說，預製住宅產業1997至2000年的災難理應是一個警訊，但投資人、政府和信用評等機構完全不曾從中吸取任何教訓。
可怕的是，傳統房屋市場2004至07年間犯了同樣的錯誤：放款機構爽快地發放房貸給所得不足以還款的借款人，而借款人也爽快地接受他們無力承擔的還款安排。
借貸雙方都指望房價上漲來成全這種本來不應出現的房貸。這又是郝思嘉「明天再想辦法」的那種態度。這種行為造成嚴重的後果，如今還在美國經濟的所有領域餘波盪漾。
但是，在房市崩盤的整個過程中，克萊頓198,888名借款人持續正常還款，並未造成我們任何意外損失。這不是因為這些借款人的信用素質特別好：他們的FICO 信用分數（測量信用風險的標準指標）中位數為644，低於全美中位數723， 而且約35 ％ 的借款人FICO 分數低於620，也就是屬於「次貸」級別。
許多造成嚴重損失的傳統房屋抵押貸款，借款人的FICO 信用分數高得多。
年底時，我們發放的房貸拖欠率為3.6％，僅略高於2006 年的2.9％和2004 年的2.9％（除了我們發放的房貸外，我們也向其他金融機構購入許多不同類型的房貸組合）。克萊頓發放的房貸2008 年止贖率為3.0％，低於2006 年的3.8％和2004 年的5.3％。
我們的借款人多數收入有限，信用分數也不高，那麼為什麼他們的還款表現這麼好呢？
原因其實很簡單：我們堅守基本的放款原則。我們的借款人會比較他們必須承受的真實還款負擔和他們的實際（而非期望的）收入，然後決定自己是否負擔得起。簡而言之，他們借入房貸是打算逐漸還清欠款的，無論未來房價如何波動。
我們的借款人不做些什麼也同樣重要。他們不指望靠再融資來償還貸款，不接受那種起初利率異常低、一旦恢復正常將導致還款額大增的房貸，也不會假定一旦還款負擔變得太重時，總是可以賣掉房子而且有所獲利。正派的銀行業者會很愛這種借款人。
當然，我們會有一些借款人將陷入困境。他們一般只有很少儲蓄，一旦遇到逆境將撐不了多久。房貸拖欠或止贖的主要原因是借款人失業，但死亡、離婚和沉重的醫療支出也都可能造成問題。如果失業率上升（這是2009年必將發生的事），克萊頓將有更多借款人陷入困境，而我們將出現較大但仍可接受的損失。但我們的問題，基本上不受房價趨勢影響。
有關當前房市危機的評論，往往忽略了一個關鍵事實：許多房貸止贖案之所以發生，不是因為房子的市值跌至低於房貸餘額（導致所謂的「負淨值」房貸）。止贖是因為借款人無法兌現他們每月還款的承諾。屋主若付出了金額可觀的頭期款（靠儲蓄而非其他借款支應），極少會因為房子市值低於房貸餘額便捨棄他們的主要住家。他們放棄房子是因為再也無法每月按時還款。
擁有自己的房子是很美好的事。我一家人在我現在的屋子過了美好的50年，還將繼續住下去。購屋的主要動機應該是享用住所，而不是為了獲利或再融資機會。此外，購買的房子應該與購屋者的收入相稱。
購屋者、放款機構、經紀人和政府應該從當前這場房市災難中吸取一些簡單的教訓，以求避免未來重蹈覆轍。購屋至少應該老老實實地拿出10％的頭期款，而每月還款額必須是借款人以其收入可以合理承受的。借款人的收入必須審慎核實。
助人購屋雖然是可取的目標，但不應該是我們國家的首要目標。助人保住他們的房子才是我們應該努力的事。
〈摘文選自〉
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| 《巴菲特寫給股東的信〔全新增修版〕》 |
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